임대차3법 주요 내용 및 폐지 논란 알아보기

임대차3법 폐지 논란 및 향후 전세시장에 대해서 알아보겠습니다. 임대차3법은 문재인정부시절 전세시장을 안정적으로 유지하겠다며 도입한 부동산 정책입니다.

 

2020년 전세가격이 오르면서 꺼내든 임대차3법은 취지는 아주 좋았습니다. 임차인이 원하면 임대차기간을 연장할 수 있고, 임대료 상승폭을 제한하며, 계약사항을 신고하는 제도인데요.

 

그냥 단순히 들었을때는 세입자에게 너무나 좋은 정책입니다. 그렇지만, 이 정책으로 전셋값은 더 크게 상승했습니다. 집주인들이 전세매물을 거둬들이고 월세로 바꾸면서 공급이 줄었고, 이에 따라 전셋값이 오르기 시작했습니다.

 

이런 이유로 임대차3법을 폐지해야 한다는 얘기들이 많은데요. 임대차3법이 무엇인지 먼저 알아보도록 하겠습니다.

 

 

임대차3법 주요내용 및 폐지논란 썸네일

 

1. 임대차 3법

임대차3법은 주택임대차보호법 주요 내용 3가지를 말합니다. 주택임대차보호법은 주택을 임대, 임차하는 경우 각자의 권리를 보호하여 국민 주거생활의 안정을 보장하는 것에 목적이 있습니다.

 

주거용 건물 전부 또는 일부를 임대차하는 경우에 적용되며, 주거 외의 목적으로 임대차할지라도 임대차3법을 따라야 합니다. 

 

1) 계약갱신청구권

계약갱신청구권은 임차인이 계속 거주할 수 있는 권리를 의미합니다.

기존 세입자가 희망할 경우 기존 2년 계약이 종료되어도 한번 더 연장해서 최대 4년 거주가 가능합니다. (2+2)

 

대신에 세입자는 계약갱신청구권을 한 번만 사용할 수 있으며, 집주인은 이를 거부하면 안 됩니다. 임차인은 계약종료 3~6개월 전 미리 계약연장 및 종료 의사를 집주인에게 통보해야 합니다.

 

만약에 의사통보를 하지 않은 채 해당 기간이 지나가면 묵시적 갱신으로 자동 연장되며, 집주인이 바뀌더라도 계약갱신청구권은 유지됩니다.

 

임차인은 중도 해지를 할 수 있는데요. 늦어도 3개월 전에는 집주인에게 통보해야 합니다. 세입자를 구하는데 최소 3개월이 필요하잖아요. 만약 급하게 중도 해지를 희망하면, 임차인이 세입자를 구하는 중개수수료를 부담해야 할 수도 있습니다. 

 

 

집주인 본인 또는 직계 존속, 비속이 실거주하는 경우에는 계약갱신청구권이 거부될 수 있는데요. 이때 세입자는 집주인에게 실거주 여부를 증명할 것을 요구할 수 있습니다.

 

 

2) 전월세상한제

임대차3법 중 전월세상한제는 계약갱신청구권을 활용해서 전세 또는 월세 연장 시, 전세금, 보증금, 월세 등 임대료의 인상률을 5%로 제한하는 제도입니다.

 

계약을 갱신할 때 직전 임대료의 5% 이내에서만 증액이 가능한데요. 지자체에서 별도로 5% 내에서 상한 설정이 가능하기 때문에 일부 지역은 인상 상한이 5% 이하일 수 있습니다.

 

3) 전월세신고제

임대차3법의 마지막 전월세신고제는 계약내용을 공개하여 시장의 투명성을 확보하기 위해 만들어졌는데요. 임대차계약이 진행되면 해당 계약 및 임대료를 시, 군, 구청에 신고해야 하는 제도입니다. 

 

임대차계약 날짜 기준으로 30일 이내에 신고해야 하며, 임대인 또는 임차인 중 한쪽만 신고하면 됩니다. 신고대상으로는 임차 가능한 모든 주택이 포함됩니다. 

 

 

2. 임대차3법 폐지논란

임대차3법은 좋은 의도로 만들어진 법이지만 시장에서 문제가 발생했습니다. 앞서 얘기했듯이 4년 임대가 부담스러운 집주인들이 전세매물을 거둬들이면서 공급은 줄었고 임차보증금은 당연히 올라갔습니다.

 

부동산 정보업체 아실에 의하면 1월 둘째 주 수도권 아파트 전세 매물은 8만 3522건으로 전년 동기 대비 38.4% 감소했습니다. 또한, 한국부동산원의 수도권 아파트 전세가격지수도 지난해 6월부터 지난주까지 30주 연속 상승세를 기록했다고 합니다. 전셋값이 반년 넘게 올랐다는 얘기입니다.

 

안정적인 주거 확보가 목표였지만 전셋값 폭등의 고통은 결국 임차인에게 돌아갔습니다. 여기에 설상가상으로 빌라 전세사기 문제가 사회적 문제로 확대되고, 주택도시공사 전세보증금 반환보증 가입요건이 강화되면서 아파트 쏠림현상 더욱 심화되고 있습니다.

 

또한, 임대차3법은 임대인들이 4년의 공백을 메우기 위해 한번에 과도하게 전세가격을 올리면서 오히려 임대료를 상승시키는 상황을 발생시킬 수 있으며, 갱신계약과 신규계약 간 가격차이가 커져서 시장을 왜곡시키는 상황이 발생되고 있습니다.

 

 

이런 현실적인 상황을 고려해서 임대인들이 시장상황에 맞게 안정적으로 전세 물건을 공급할 수 있도록 임대차3법을 폐지하자는 의견이 있는 것입니다.

 

그렇지만, 좋은 의도로 만들어진 법이고 긍정적인 부분이 있기 때문에 폐지보다는 일부 개정하는 쪽으로 변경되지 않을까 하는 의견입니다. 

 

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