상가 수익률 제대로 알고 상가 매입, 매도하기 (상가수익률 계산기)

상가 수익률 제대로 알고 상가 매입, 매도할 수 있도록 안내해 드리겠습니다. 상가는 대한민국 대부분의 국민들이 가장 가지고 싶어 하는 것 중 하나입니다. 어떤 초등학생들은 건물주를 최고의 꿈이라고 얘기하곤 하죠.

 

상가 월세를 받으면 월급 외에도 매달 정기적으로 수입이 생겨서 좀더 여유로운 삶을 살 수 있으니 누구나 꿈꾸는 것이겠죠. 그런데 가끔 주변에는 상가를 잘못 분양받아서 몇 년씩 맘고생 하는 분도 있습니다.

 

아직 상권이 형성되지 않은 지역에, 상가들이 너무 많아서 장사가 안될 만한 지역에 부풀려진 상가 수익률에 속아서 잘못 계약한 경우인데요. 상가 수익률 어떻게 계산하고, 상가를 매입하고 매도해야 하는지 알아보겠습니다.

 

상가수익률은 상가를 투자한 금액에 대한 연간 수익을 백분율로 나타낸 수치입니다. 상가수익률은 상가의 상권, 입지, 층수, 규모, 업종, 임대료, 공실률 등의 요인에 따라 달라집니다.

 

상가수익률 계산기 썸네일

 

1. 상가 수익률 계산법

상가를 매수할때 부동산 중개사에게 수익률이 몇% 인지 물어봅니다.

이때 상가수익률은 아래와같이 계산합니다.

 

상가수익률(%)=월세 ×12개월 / (매매가- 보증금) × 100

 

보증금 3천만원, 월세 150만 원인 1층 상가를 3억 원에 매수했다면

150만 원 × 12 / (3억 원 - 3천만 원 ) × 100 = 6.6% 의 수익률입니다. 

 

그런데 우리는 보통 상가를 매입할때 대출을 이용해서 매매를 하잖아요. 특히, 경매의 경우에는 80 ~90%까지 대출이 가능합니다. 그렇다면 필연적으로 대출이자가 들어갑니다. 취득세, 부동산 수수료도 있고요. 이런 부분까지 계산해 보겠습니다.

 

위 예시에서 3억 원 80%를 5.5% 대출을 받고, 취득세 4.6%, 부동산 수수료 0.9% 계산해 보겠습니다.

 

- 건물매입 : 3억 원

- 대출금: 2억 4천만 원

- 대출이자: 5.5%, 연 1,320만 원

- 보증금: 3천만 원

- 월세: 150만 원

- 취득세: 1,380만 원

- 중개수수료: 270만 원

 

 

상가수익률 계산기 바로가기

 

위 내용을 토대로 상가수익률 계산기에 돌려봤습니다.

제가 투입된 금액은 4,650만 원이고, 대출이자를 제외하고 월 수익은 40만 원이며, 자기 자본 대비 연 수익률은 10.32%입니다.

 

제 돈 5천만 원 투자해서 월 40만 원의 수익을 올리고, 향후 투자수익까지 발생된다면 아주 좋은 수익이죠. 물론 공실 발생 위험도 있고, 지금처럼 대출이자가 많이 오를 수 있는 부분도 고려해야 합니다.

상가수익률 계산기 샘플

 

 

2. 상가수익률에 따른 매입, 매도

상가수익률에 대해서 정확하게 아셨다면 어떤 상가를 어떤 가격에 매입해서 얼마에 매도할지가 중요한 부분인데요. 상가는 아파트처럼 시세가 정해지지 않아서 상가의 수익률에 따라서 매도 가격이 달라집니다.

 

예를 들어서 월세 100만 원 받던 상가를 매입해서 월세 120만 원을 받도록 세팅을 하고, 건물을 매도하면 그 매도 가격의 차이는 상당합니다. 상가수익률 6%에 매도했을 때 월 임대료가 매도가격에 얼마나 영향을 미치는지 알아보겠습니다.

 

1) 보증금 2천만 원 , 월세 100만 원

 

(100만 원 × 12개월 / 6%)+ 2000만 원 = 2억 2천만 원

 

2) 보증금 2천만 원, 월세 120만 원

(120만 원 × 12개월 / 6%) +2,000만 원 = 2억 6천만 원

 

월세 20만 원을 올렸을 뿐인데 4천만 원의 상가 가격이 올랐습니다. 10만 원에 2천만 원입니다. 굉장하죠.

 

 

상가를 매입할 때는 현재 입지를 정확히 평가할 줄 알아야 하고, 주변 환경이나 법적인 분석까지도 알아봐서 향후 재건축, 재개발 여부까지도 확인해야 합니다. 월세가 올라갈 수 있는 여지를 알아야 한다는 거죠.

 

그리고, 주변 상가들의 공실여부와 적정 월세의 계산, 어떤 아이템이 내 상가에 잘 어울릴지에 대한 부분도 상세히 고려해야겠죠. 이런 분석들이 마무리되면 상가 수익률 계산기를 통해서 적정 매입가격이 얼마이고, 얼마에 매도해야 할지도 계산이 될 것입니다. 

 

아래는 상가 투자 시 발생되는 세금에 대해서 안내한 부분입니다. 참고해 보세요.

상가 취등록세 양도세 계산기 및 취득세, 양도세 신고방법 절차