부동산 경매 용어 '감정평가액' 어떻게 산출할까?

부동산 경매 용어 감정평가액은 어떻게 산출하는지 알아보려 한다. 법원 경매절차에서 경매 신청이 들어오면 집행하는 법원은 감정인에게 부동산을 평가하게 하고, 감정인은 해당 부동산을 감정 평가한다.

 

법원은 감정인의 평가액을 참작하여 최저 매각가격으로 정하여 경매를 집행한다. 감정인의 감정평가서에는 감정가격 결정을 뒷받침하고, 응찰자의 이해를 도울 수 있도록 감정가격을 산출한 근거를 밝히는데, 평가 요항과 위치도, 지적도, 사진 등을 첨부한다. 

감정평가액 산출방법 썸네일

이 감정평가서에는 매각기일 1주일 전부터 매각물건명세서에 첨부해서 일반인의 열람이 가능하도록 비치하게 되어있다. 

 

그렇다면 감정인의 감정평가는 어떻게 이루어질까? 법원의 법원경매정보 사이트에 들어가보면 해당 물건마다 감정평가서가 게시되어 있는 것을 확인할 수 있다.

 

감정평가서. 법원경매정보

경매를 신청한 채권자 입장에서 감정평가액은 아주 중요하다. 감정평가액이 높게 나올수록 낙찰가가 높아질 수 있고, 채권의 환수율도 높아질 수 있다.

 

법원의 감정평가서를 보면 부동산의 감정평가 기준을 확인할 수 있다. 가장 많이 사용되는 감정평가 기준은 '거래 사례 비교법'이다. 이는 대상 부동산과 동일성이나 유사성이 있어 비교할 수 있는 다수의 거래사례를 수집하여, 필요에 따라 사정보정 및 시점수정을 하고 지역요인 및 개별요인을 비교하여 대상 부동산의 가격을 구하는 방법이다.

 

이외에도 원가법, 수익환원법에 의한 평가법이 있는데, 원가법은 원가의 총액과 거래가액 간에 괴리가 발생하는 등에 있어서 적용에 한계가 있고, 수익환원법은 장래 산출할 것으로 기대되는 수익을 추정하여 현재가치로 환원 또는 할인하는 과정에 현실적인 어려움 등에 있어서 한계가 있다. 

거래사례 비교법을 통해 대상 물건을 평가할때는

1) 인근 유사부동산의 거래사례를 3건 정도 취합 후 분석한다.

유사부동산이 아파트라면 같은 동 또는 인근 아파트, 비슷한 층, 면적, 거래시점 등을 확인해야 한다. 

 

2) 사정보정: 비정상적인 요인에 의해 정상가격이 적정하지 못하게 될 때, 그러한 사정이 없을 때의 가격 수준으로 가격을 바로잡는 것을 말한다.

 

사정보정을 하는 경우는 계열회사 간의 중간이익 취득을 목적으로 거래됐거나, 상속/전근 등으로 급매에 의해서 거래된 경우처럼 특수한 상황에 의해서 가격이 형성되었을 때를 말한다. 

 

3) 시점수정: 부동산을 평가할 때 대상 부동산과 사례 부동산은 가격시점이 다른 경우가 많다. 이럴 경우 시간의 차이를 제거하여 양자의 가치를 동일하게 수정하는 작업을 말한다. 

 

시점수정은 부동산 통계시스템에 나오는 매매가격지수를 통해서 시점수정치로 결정한다.

 

 

4) 가치형성요인 비교

대상물건의 가치형성 요인에는 대중교통, 교육시설, 상업시설, 공공시설, 자연환경 등의 외부요인과 시공업체 브랜드, 총 세대수, 건물의 구조 및 마감상태, 노후도, 단지 내 면적구성, 통로구조 등의 건물요인(내부요인), 층별 효용, 향별 효용, 위치별 효용, 전유 부분의 면적, 내부 평면방식, 간선도로 및 철도 등에 의한 소음 등의 개별 요인이 있다. 

 

위와 같이 여러 가지 작업을 통해서 대상물건의 감정평가가 이루어지고, 감정평가액의 산출근거 및 결정 의견을 담은 감정평가서가 법원에 제출되고 공개된다. 

감정평가금액에 가장 영향을 많이 미치는 것은 평가 시점의 부동산 가격이기 때문에 실제 경매를 진행하는 시점에는 감정평가금액과 현재 시세가 차이가 많이 난다. 부동산 활황기에 감정평가가 이루어졌다면, 유찰이 많았더라도 실제 거래가보다 높게 형성되는 경우도 있다. 따라서, 감정평가서는 평가서대로 체크하고, 현시점의 시세를 본인만의 기준을 통해서 정확하게 측정하는 노하우를 가지는 게 필요하다. 

 

아래는 경매절차에 대한 포스팅이다. 부동산 경매에 대해서 궁금하신 분들은 참고하기 바란다. 

 

돈 되는 부동산 경매 절차(순서) 알아보기