김포 구래동 경매 물건 상권분석을 해보려 한다. 매각기일이 금일 오전 10시로 앞으로 1시간 후면 입찰이 진행된다. 경매를 같이 공부하는 모임에서 지난주 임장을 다녀왔었다.
김포 구래역 인근에 있는 상가로 11층 건물에 7층 매장이 경매로 나와있다. 42.16평, 감정가 379,000,000원이며, 한번 유찰돼서 금일 최저 매각가격은 265,300,000원이다.
현재 피아노학원에서 2018년부터 사용중이며, 보증금 3천만 원, 월세 140만 원의 조건으로 대항력 있는 임차인이다. 보증금 전액을 매수인이 인수해야 한다. 해당 건물의 입지가 병원, 학원 등에 잘 맞기 때문에 기존 임차인이 계속 운영하거나, 학원으로 임차를 맞추는 조건으로 상권을 분석했다.
구래역 아파트 맞은편에 위치한 상가 건물이다. 해당 상가 앞으로는 6,155세대의 아파트가 입주되어 있다. 다만, 구래초등학교 인근에 대규모 상업지역이 있어서 해당 물건지 상가를 이용하는 세대수는 적을 수 있다.
아래 지도처럼 약 3,500세대가 해당 물건지의 상가를 이용할 것으로 예상할 수 있다. 물건지에서 구래초등학교는 직선거리 450m, 도보7분, 초등학생은 10분 이상 걸릴 것이다.
경매 물건지가 위치한 지역은 학원가이나 아래 나비초등학교와 반대편 한가람마을 인근에 학원이 더 몰려 있는것을 확인할 수 있다.
현재 임차인이 운영중인 피아노학원에 대해서 알아봤다. 구래동에는 22개의 피아노학원이 운영 중이고, 초등학교 인근에 다수의 경쟁사가 영업 중인 것을 확인할 수 있다.
참고로, 나비초등학교 학생수는 1,094명, 구래초등학교 932명이다.
해당 임차인의 월 매출에 대해서 추정했다. 월 200~300만원의 매출이 발생한다. 매출 추정은 100% 틀릴 수 있다. 단지 흐름만 보는 것이다.
해당 물건지의 임대, 매매 물건을 확인했다. 현재 매매로 나온 물건중에 6층 학원 물건 조건이 비슷하다. 43평에 3억 5천만 원에 매매로 나와있다. 월세는 경매물건보다 20만 원 더 받고 있다.
이를 통해 상가 수익률을 얼마나 생각하고, 단기로 매도한다면 월세를 얼마에 맞춰야하는지, 입찰가를 얼마로 산정해야 할지 등에 대해서 계산할 수 있다.
해당 건물내 상가 매매 실거래가를 확인해 보자. 가장 최근이 작년 7월에 거래됐었다. 42평 상가가 3억 2천만 원에 거래됐다. 2021년 상가보다 2천만 원 더 올랐다. 그 당시 월세가 얼마였는지 확인할 필요가 있다.
해당 상권은 복합 상권으로 유흥상권이 포함된 상권이다. 세대수 대비 상가가 많고, 상권이 여러개로 나뉘어있다. 특히, 물건지의 입지는 우수하게 보이나 자세히 들여다보면 공실이 다수 존재하고, 경쟁이 치열하다.
현재 세입자는 피아노학원 경쟁이 심해서 매출이 높지 않을것으로 판단된다. 초등학교와 멀어서 입지적으로 불리하며, 해당 지역은 젊은 세대가 많이 거주해서 연봉이 높지 않고, 학원비도 비싸지 않다. 따라서, 기존 임차인의 월세를 올리기도 부담스러우며, 임차인을 내보내고 새롭게 임차인을 맞추기에도 한계가 있어보인다.
다만, 현재 최저가는 보증금을 인수한다해도 3억 원 수준이기 때문에 가격적인 메리트는 분명히 있다. 오늘 어떤 금액에 낙찰될지 관심이 가는 물건이다.
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