1종 근린생활시설 2종 근린생활시설 차이점 및 근린생활시설 주택 용도관련 주의점

1종 근린생활시설 2종 근린생활시설 차이점 및 주택 용도관련 주의점에 대해서 알아보겠습니다. 우리가 상가를 얻으러 부동산에 가면 부동산 사장님들이 하려는 업종을 물어보고 상가를 안내해 줍니다.

 

보통 일반일들은 상가에는 모든 업종이 가능하다고 생각할 수 있는데, 그렇지가 않습니다. 예를 들어서 1종 근린생활시설에는 술을 파는 식당이 들어갈 수 없습니다. 상가계약을 해놓고 낭패를 보는 경우도 있습니다.

 

상가를 매입할때도 마찬가지입니다. 1종 상가인지, 2종상가인지 생각 안 하고 매입해서, 원하는 업종을 임차하지 못하는 경우도 발생합니다. 설마 그런 일이 발생할 거라고 생각하시겠지만 그런 일이 정말 발생합니다.

 

 

1종 2종 근린생활시설 차이점 썸네일

 

1. 1종, 2종 근린생활시설 차이점

 

그렇다면 1종 근린생활시설과 2종 근린생활시설의 차이점은 무엇일까요?

근린시설은 건축법에 따라서 29개의 용도시설로 분류되는데, 그 중 근린생활시설은 제1종 근린시설과 제2종 근린시설로 구분됩니다.

 

근린시설은 일상생활에서 편리하게 이용할 수 있는 필수적인 시설로서, 주택과 인접하고 생활시설 등 수요와 공급이 가능하여 지정된 곳인데요.

 

1종 근린생활시설은 주택가 인접 거주자들의 편의를 돕는 생활시설로 바닥면적 1,000㎡ 미만인 경우에 해당합니다.

1종 근생이라도 바닥면적이 1,000㎡이 초과되는 곳은 2종 근생이 됩니다.

 

- 휴게 음식점, 제과점 등 (300 ㎡ 미만)

- 체육시설, 탁구장 등 (500  ㎡ 미만)

- 금융업소, 사무소, 부동산 중개소, 등등 일반 업무 시설 (30 ㎡ 미만)

- 이용원, 미용원, 목욕탕, 세탁소 등 위생 관리 또는 의류 등의 세탁, 수선 시설
- 의원, 한의원, 산후조리원 등 치료 목적을 위한 시설
- 지역 차치 단체, 지구대, 소방서, 우체국, 방송국, 보건소, 등 주민 편의를 위한 업무 시설로 (1천 ㎡ 미만)
- 마을회관, 공중화장실, 대피소 등 주민이 공동으로 사용하는 시설
- 변전소, 도시가스, 통신용 시설 ( 1천 ㎡ 미만 )

 

 

위 내용 중 제과점, 휴게음식점의 경우 바닥면적이 300㎡ 초과되면 2종 근생이 되고, 탁구장과 체육관 바닥면적이 500 ㎡ 초과시에는 운동시설로 분류, 부동산, 출판사 등도 30 ㎡ 초과시 업무시설로 분류가 됩니다.

 

2종 근린생활시설은 반드시 필요한 시설은 아니지만 없으면 다소 불편한 시설물을 2종 근린생활시설이라고 합니다. 

 

- 일반음식점, 서점, 독서실, 휴게음식점, 제과점, 기원, 사진관, 표구점, 동물병원, 동물미용실 등

- 테니스장, 체력단련장, 에어로빅시설, 볼링장, 당구장, 골프연습장

- 교회, 성당, 종교집회장 (500 ㎡ 미만)

- 자동차 영업소 (1천 ㎡ 미만), 청소년 게임업소, 복합유통게임 제공업소, 인터넷 컴퓨터 게임 시설 (500 ㎡ 미만),

- 장의사 시설, 학원, 교습소, 직업훈련소 (500 ㎡ 미만),

- 다중 생활시설 (9500 ㎡ 미만), 제조 및 수리 시설 (500 ㎡ 미만), 단란 주점 (150 ㎡ 미만), 안마시술소, 노래 연습장 

 

건축법상 1종, 2종 그린생활시설을 구분했지만 현실에서 다양한 상황이 발생합니다. 예를 들어서 1종 근생인데 일반음식점이 들어가는 경우가 있습니다.

 

이런 경우는 시, 구청 건축과 위생과 하수과 등을 통해서 확인이 가능한데요. 해당 건물이 1종으로 허가가난 건물이라도 하수도원인자부담금을 내지 않아도 된다면 2종에 가능한 일반음식점 입점이 가능합니다.

 

이런 경우가 거의 드물지만 내가 원하는 상권의 입지에 해당 상가가 있다면 구청에 전화해서 정확하게 확인하는 일도 분명히 필요합니다.

 

 

2. 근린생활시설 주택 용도변경, 전입신고, 확정일자

 

그리고, 근린생활시설 용도변경 관련해서 가장 빈번히 발생하는 부분이 근린생활시설인데 주택처럼 사용하는 곳입니다. 주변 시세보다 저렴하다 보니 주거용으로 허가되지 않은 근린생활시설이나 오피스텔에 전입신고나 확정일자를 받지 않고, 전세나 월세로 살고 있는 경우인데요.

 

이를 근린생활 주택이라고 합니다. 근린생활시설로 사용승인을 받은 후 건축물을 주택으로 용도를 변경해서 사용하면서 생겨난 단어입니다. 

 

이 근린생활시설을 용도변경하려면 주차장, 바닥난방, 취사시설 등 주택의 기준으로 변경해서 다시 공사해야 하는데 쉽지않아서 불법으로 개조해서 주거용으로 대부분 사용합니다.

 

근린생활시설 주택의 경우에도 주택임대차보호법에 적용이되서, 실제 주거용으로 임대를 했다면, 전입신고 및 확정일자를 받는 것이 가능합니다.

 

그런데 실제 현실에서는 전세 보증금을 많이 낮게 책정하고, 전입신고를 하지않고 특약을 작성해서 거주하는 경우가 많습니다. 임대인에게 불이익이 생길 수 있기 때문에 그렇게 하는 것인데요.

 

 

이런 경우에 임대인이 대출을 받고 상환하지 못한다면 경매로 넘어갈 수 있고, 보증금을 받지 못하는 경우가 발생합니다. 실제 사례들이 많습니다. 

 

또한, 전입신고와 확정일자를 받았다고 해도, 건축물대장상 주택으로 용도가 되어있지 않아서 보증보험을 가입할 수 없습니다. 요즘 전세사기가 너무 많아서 이제 이런 근린생활시설에 큰 금액의 보증금을 넣고 전세로 들어가는 경우가 많지 않겠지만 너무 좋은 조건이라면 항상 조심해야 합니다. 

 

따라서, 이런 경우에는 소액임차인 최우선변제금액 이내의 월세 계약을 통해서 주거를 해결하는 것이 안전합니다. 

 

지금까지 1종, 2종 근린생활시설 차이점과 현실에서 많이 일어나는 근린생활시설 주택에 대해서 알아봤습니다 상가 임차를 하거나 상가 투자에 관심있는 분들은 1종, 2종 근린생활시설에 대해서 정확히 이해해야 문제가 없을 것입니다.

 

아래는 상가수익률, 상가 취득세, 양도세에 대한 포스팅입니다. 관심있는 분들은 참고해보세요.

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