전세사기 피해 예방을 위한 전세계약 유의사항

전세사기 피해 예방을 위한 전세계약 유의사항에 알아보려 한다. 올해는 전국적으로 빌라 전세사기가 다수 발생하면서 수많은 사람들이 피해를 봤고, 여전히 문제가 해결되지 않아 고통받는 세입자들이 너무 많다. 

 

집값이 너무 비싸서 구입하기는 힘들고, 월세는 매월 나가는 돈이 부담스러워서 많은 사람들이 전세 주택을 고려한다. 전세사기를 피하려면 많이 알고 꼼꼼히 따져보는 방법밖에 없다. 아래 내용을 잘 숙지해서 피해 보는 사람이 없길 바란다.

 

전세사기 피해 유의사항

 

1. 전세 계약전 핵심 체크사항

1) 주택상태

전세계약전 주택의 상태를 꼼꼼히 체크해야 한다. 건물이 불법, 무허가 주택인지 확인을 하고, 임차 시 문제 될 여지가 있는지 확인한다. 불법, 무허가 주택은 건축물대장을 통해서 확인할 수 있다. 

 

무허가, 불법 건축물은 전입신고를 할 수 없고, 주택 임대차보호법을 적용 받지 않아, 보증금 보호가 어려운 경우가 있다.

 

주택에 하자가 있는지도 잘 확인해야 한다. 모르고 계약했다가 나중에 임차인이 잘못해서 하자가 생겼다는 누명도 받을 수 있다. 현장 확인이 꼭 필요한 이유이다. 특히, 누수, 곰팡이 등은 잘 확인해야 한다.

 

2) 적정 전세가율

요즘 역전세때문에 많은 가정이 고통받고 있다. 과도한 집값 상승으로 전세가격이 동반상승했다가 집값이 하락하면서 전세가격도 하락했기 때문이다. 예전 가격으로 새로운 임차인을 맞추기 힘들다.

 

그래서 전세를 알아볼때는 현재 전세가격이 적정 가격인지 전세가율을 확인해야 한다. 현재 서울 전세가율은 53%, 경기도 62%, 울산 73% 등으로 지역별로 다른 것을 확인할 수 있다. 

 

전세가율은 부동산 정보사이트를 통해 적정 시세를 체크하고, 물건지 복수 부동산 중개업소를 방문해서 정말 적정한 가격인지 확인해야 한다.

 

3) 선순위 권리관계

전세는 목돈의 보증금을 주고 주택을 임차하는 것이다. 그런데, 전재산인 보증금을 받을 수 없다면 어떻게 될까? 최근의 전세사기가 이런 경우가 많다. 임대인이 주택을 담보를 빌린 돈을 갚지 못하면 주택은 경매로 넘어간다.

 

여기서 중요한것이 권리관계이다. 만약, 전세계약 주택이 담보대출이 없고, 권리관계가 깨끗하다면 계약 후 바로 전입신고를 하고, 확정일자를 받으면, 향후 문제가 있어서 경매에 넘어간다고 해도 전혀 걱정할 게 없다. 나한테 대항력이 있기 때문이다.

 

그런데, 전세계약전에 이미 담보대출이 있고, 나 이외에도 다수의 임차인이 있다면 권리관계를 잘 따져보고 결정해야 한다. 경매 진행 시 보증금 전액 반환이 어려울 수 있다. 이런 경우에는 대부분 보증금이 아주 싸거나, 그 외 조건이 아주 좋은 경우가 많다.

 

권리관계는 등기부등본을 통해서 확인이 가능한데, 인터넷등기소를 방문하면 된다. 특히, 다가구주택의 경우 선순위보증금을 확인해야 하는데, 전입세대 열람 내역과 확정일자 부여현황을 확인해야 한다.

 

4) 임대인 세금 체납 여부

임대인이 고액의 세금을 체납하면 임대인 소유주택이 경매로 넘어가는 경우가 있다. 이럴경우에도 보증금을 돌려받지 못할 위험이 있다. 국세, 지방세 등의 미납내역이 있는지 확인이 필요하고, 계약체결 후에는 임대인 동의 없이 미납 국세 확인이 가능하니 이미 계약하신 분들은 체크해 보시면 된다.

 

2. 전세 계약 당일 핵심 체크사항

1) 임대인(대리인) 신분 확인

계약 진행시에는 계약자 본인여부를 반드시 확인해야 한다. 신분증을 체크하고, 위임계약 시 위임장과 인감증명서를 꼼꼼하게 검토해야 한다. 또한, 보증금을 입금할 때에도 임대인 또는 대리인 명의의 계좌인지 확인 후 이체해야 한다. 

 

2) 공인중개사 정상영업 여부

주택 거래를 중개하는 중개사가 적법하게 영업하고 있는지 확인한다. 부동산 실체를 확인하지 못했고, 부동산이 아닌 곳에서 계약서를 작성하는 경우에는 '국가공간정보포털' 사이트에서 부동산중개업 조회를 통해 영업 여부를 확인해야한다. 

 

미등록 및 업무정지 중인 중개업소에서 계약을 체결할 경우, 중개사고 발생 시 보상을 받을 수 없다.

 

3) 주택임대차 표준계약서 활용

주택임대차 표준계약서에는 권리보장 특약을 명시할 수 있다. 국토교통부 부동산 거래관리시스템에서 다운로드 후 공인중개사나 임대인에게 사용요청하면된다.

 

주택임대차 표준계약서를 사용할 경우 임대인의 미납 세금 여부, 확정일자 부여현황 등의 정보를 확인할 수 있어 추후 계약 관련 분쟁을 예방할 수 있다. 또한, 계약 후 나의 전세보증금보다 선순위의 담보권 설정을 금지하는 특약을 명시해야 한다. 

 

4) 권리관계 재확인

가끔 일어나는 사고가 계약 전날 등기부등본에는 근저당 등이 설정되지 않았었는데, 계약 후 확인해 보니 설정된 경우가 있다. 계약 시에는 현재 시점에서 권리관계에 변화가 없는지 정확하게 확인해야 한다. 

 

또한 이사 갈 집이 비어 있거나, 기존 세입자가 전출 준비가 되어 있는지 확인하고 잔금을 지급해야 한다. 

 

3. 전세 계약 체결 후 핵심 체크사항

전세계약 체결 후에는 30일 이내 신고를 해야한다. 확정일자는 자동부여된다. 부동산 거래관리스스템에 접속해서 신고를 하거나, 관할 주민센터에 방문하면 된다.

 

4. 잔금 및 이사 후 핵심 체크사항

1) 권리관계 재확인

계약체결 후 권리변동사항을 확인한다. 앞서 설명했듯이 가끔 임대차계약 후 전입신고 전에 임대인이 대출을 받는 경우도 있다. 

2) 전입신고

전입신고는 법적의무이다. 전입 후 14일 이내에 신고해야 하며, 전입신고를 해야 차후에 경매 진행 시 대항력을 확보할 수 있다. 전입신고 익일에 대항력이 발생한다. 전입신고는 잔금을 치른 후 즉시 진행하는 게 좋다. 정부 24 사이트나 관할 주민세터를 방문해서 진행하면 된다.

 

3) 전세보증금 반환보증 가입

전세금 미반환 위험을 해소하기 위해서 가입하면 안전하다. 주택도시보증공사, 한국주택금융공사, SGI서울보증 등이 있다.

지금까지 전세사기 피해를 예방하기 위해서 필요한 전세계약 시 유의사항에 대해서 알아봤다. 악의를 가지고 전세사기를 일으키는 나쁜 놈들이 있지만, 어쩔 수 없는 상황으로 주택이 경매로 넘어가는 경우도 정말 많다.

 

내 소중한 재산을 지키기 위해서는 조심하고 조심해서 방어할 수 있는 부분은 사전에 면밀히 체크해서 문제가 일어날 소지를 예방하는 게 최선이다.

 

혹시 내가 살고 있는 집이 경매로 넘어간다고 해도 위 내용대로 준비했다면 크게 문제 될 부분은 없을 것이다. 아래는 경매절차에 대해서 설명한 내용이다. 관심 있는 분들은 참고하시길 바란다.

 

부동산 경매 절차(순서) 알아보기