아파트 재건축, 재개발 사업 안전진단 없이 사업 착수 가능?

국토교통부는 도심 내 주택공급 확대를 위해 아파트 재건축, 재개발 사업 진행 시 사업이 빠르게 진행될 수 있도록 규제를 합리화하겠다고 발표했다. 지난 21일 주택 공급 현장 간담회에서 대통령이 사업속도를 획기적으로 높일 수 있도록 재개발과 재건축 사업절차도 원점에서 재검토하라고 지시했기 때문이다.

 

국토교통부는 구체화된 방안을 내년 1월 발표할 계획인데, 재개발, 재건축 착수 기준을 노후성으로 완전히 바꾸기로 했다. 이렇게 하기위해서는 아파트 재건축 사업의 첫 단계인 안전진단 평가 제도를 개선해야 한다. 현재는 안전진단 평가에서 55점이 넘는 단지는 유지 보수를 통해 건물을 계속 사용하도록 하고, 그 이하를 받은 단지만 재건축 혹은 조건부 재건출을 추진할 수 있다.

 

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국토교통부는 안전진단을 정비사업 절차 후순위로 미루거나 아예 생략하는 방안 등을 검토하고 있다. 현재는 안전진단을 통과한 후 추진위나 조합을 설립하게 되어있는데, 이 순서를 바꿔 사업주체를 먼저 설립하게 해 준다는 것이다. 또한 더 나아가 준공 후 30년 이상 지난 아파트는 안전진단을 생략하고 바로 재건축 절차에 착수하는 방안도 논의되고 있다.

 

재개발은 주민 동의율을 낮춰주고, 노후도 기준을 적용해서 요건을 완화하는 방안을 검토중이고, 자금 조달이 어려워 속도를 내지 못하는 재개발구역은 정책금융기관이 신용 보증을 제공해 비용을 낮추는 방법이 거론되고 있다.

 

국토부는 이미 지난 1월부터 안전진단 기준을 크게 낮춰서 적용하고 있다. 구조안전성 비중을 기존 50%에서 30%로 낮추고, 노후도 비중은 25%에서 30%로 높이고, 주거환경은 15%에서 30%로 상향 조정했다. 또한, 재건축 판정 기준을 30점 이하에서 45점 이하로 완화했다. 

 

 

이 기준이 적용되면서 서울 목동의 12개 단지가 안전진단을 통과했고, 문재인 정부 시절 65건에 그쳤던 안전진단 통과 단지가 윤정부 들어 160건으로 급증했다.

 

재개발, 재건축 사업 활성화를 위해 많은 규제가 풀어지고 있는데 실제 결과로 잘 나타날지는 미지수다. 고물가, 고금리로 부동산 시장이 좋지 않고, 공사비와 인건비가 치솟으면서 조합원의 추가 분담금 부담이 크게 증가했기 때문이다. 그렇다고 구조적으로 분양가를 맘대로 올릴수도 없다.

 

아래는 2023년 3분기 건설공사 계약액 발표 내용이다. 현재 건설경기가 어느정도인지 확인할 수 있는 자료이니 참고하면 도움이 될 것이다.

국토교통부 23년 3분기 건설공사 계약액 발표