부동산 양도세율 1주택, 2주택 다주택자 양도세 계산기 알아보기

부동산 양도세 계산기를 사용해서 1 주택, 2 주택, 다주택자 양도세율에 대해서 알아보겠습니다. 양도소득세는 개인이 토지, 건물 등 부동산과 주식, 파생상품의 양도 또는 분양권과 같은 부동산에 대한 권리를 양도함으로써 발생하는 이익을 과세하여 부과하는 세금입니다. 

 

부동산 거래에서 취득세와 함께 높은 비중을 차지하는 세금입니다. 관심있는 분들은 아래 취득세도 알아보세요.

부동산 취득세율 1주택, 2 주택, 다주택자 취득세 계산기 알아보기

 

1. 양도소득세 과세대상

우리는 보통 부동산과 주식 등에서만 양도세가 발생한다고 생각합니다. 그러나 실제로는 분양권, 사업용 고정자산, 영업권양도, 회원권, 그리고 여러 형태의 파생상품도 양도를 해서 소득이 발생하면 세금을 내야 합니다.

 

양도소득세 과세대상

 

그렇다면 타인이 아닌 배우자, 직계존비속 간에 매매로 양도한 경우는 어떻게 될까요? 이는 증여세가 과세가 됩니다. 다만, 증여자의 부동산에 설정된 채무를 부담하면서 증여가 이루어지는 경우에는 유상양도 되는 결과와 같아서 양도에 해당합니다.

 

양도소득세는 조세정책적 목적으로 비과세 하거나 감면되는 경우가 있습니다.

* 비과세 되는 경우

-1세대 1 주택 보유자가 2년 이상 보유한 경우는 양도세 면제입니다. 다만, 12억 초과 고가주택은 제외됩니다.

- 17.8.3 이후 취득 당시 조정대상지역에 있는 주택은 거주기간이 2년 이상이어야 합니다.

- 주택에 딸린 토지가 도시지역 안에 있으면 주택정착 면적의 5배 (수도권 내 주거, 상업, 공업지역은 3배)까지, 도시지역 밖에 있으면 10배까지를 양도소득세가 과세되지 않는 1세대 1 주택 범위로 봅니다. 

 

* 감면되는 경우

- 장기임대주택, 신축주택 취득, 공공사업용 토지, 8년 이상 자경농지 등의 경우 감면요건을 충족한 때에는 양도소득세가 감면됩니다.

 

 

2. 양도소득세 신고납부

부동산을 양도한 경우에는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 주소지 관할세무서 예정신고 납부를 해야 합니다. 

예를 들어, 2023년 12.15일 잔금을 지급받았다면, 양도소득세 예정신고, 납부기한은 2024년 2.28일까지입니다 

 

만약 예정신고를 하지 않으면 납부할 세액의 20%인 무신고가산세와 1일 0.022%의 납부지연가산세가 부과됩니다. 

 

1건의 양도소득만 있는 자는 예정신고를 마쳤으면 확정신고를 하지 않아도 되지만, 당해연도에 여러 건 양도한 경우에는 그다음 해 5월에 주소지 관할세무서에 확정신고를 해야 합니다. 

 

양도소득세는 납부할 세액이 1천만 원을 초과하는 경우 납부할 세액의 일부를 납부기한 경과 후 2개월 이내에 나누어 낼 수 있습니다.

양도세 분할납부 가능

 

 

2. 양도소득세 세율

양도세는 항목에 따라서 세율이 달라지기 때문에 세율 표를 해당 항목에 맞게 확인해야 합니다. 먼저 기본세율을 확인해 보겠습니다. 

 

기본세율은 2~3년 주기로 과표가 변경되었는데요. 2023년에 개정된 과표를 2024년에도 사용하면 됩니다

 

양도소득세 기본세율

 

 

부동산, 부동산에 관한 권리, 기타 자산의 양도세는 보유기간에 따라 달라지는데요. 2024년 5월까지 적용됩니다. 보유기간이 1년이면 50%, 2년 40%, 2년 이상 보유자는 기본세율이 적용됩니다.

 

분양권은 60%, 1년 미만 분양권은 70%입니다.

최근에 포스팅했었던 GTX 용인역 e편한세상 용인역플랫폼시티 분양권이 손P 2,000만 원에 많이 나와있습니다. 손P는 세금 다 제하고 2,000만원 달라는 건데요. 

 

세금이 많이 부과되지만 오를 가능성이 높다고 판단하시는 분들은 거래를 하겠죠. 물론, 실거래 때 거래 금액을 낮춰서 세금을 줄이는 편법을 사용하긴 합니다.

 

 e편한세상 용인역플랫폼시티 분양과 GTX A 개통 인근지역 향후 부동산 전망은? 

 

부동산 양도소득세율. 기간

 

다주택자 양도세는 2주택과 3주택, 조정대상 지역과 일반지역에 따라 세금이 다릅니다. 다주택자는 개인으로 양도 시 1년 미만 70%, 2년 미만 60% 정도라고 생각하고 진행하면 됩니다.

 

아마 일반 개인이 이렇게 세금을 많이 내고 거래하는 경우는 아주 드물 겁니다.  보통 일시적 1가구 2주택을 활용해서 세금을 줄일 수 있습니다. 그게 아니면 법인을 이용하거나, 매매사업자를 통해서 세금을 줄이겠죠.

 

 

다주택자 양도소득세율

 

 

 

3. 양도세 세금계산기

그러면 양도세 계산기를 통해서 부동산 양도세를 계산해 보겠습니다. 가상으로 다음과 같이 설정했습니다.

- 주택 : 3채 보유

- 취득가액: 4억 5천만 원

- 취득일자: 2023. 5.11

- 양도가액: 5억 2천만 원

- 양도일자: 2024. 1.20

- 부동산수수료: 2,288,000원 (필요경비 300만 원)

 

결과적으로 양도차익이 6천7백만 원인데, 총 납부금액은 49,665,000으로 1,700만 원 정도 이익이 발생했습니다. 물론 큰 금액이지만 세금이 너무 높기 때문에 저렴하게 세금 내고 수익낼 수 있는 방법을 찾아야겠습니다. 

 

양도세 세금계산기 바로가기

 

양도소득세 계산기 샘플

 

지금까지 부동산 양도세율과 1 주택자, 2 주택자, 다주택자 양도세가 어떻게 되는지 양도세 계산기로 알아봤습니다. 부동산 양도세에 관심 있는 분들은 법인사업자, 매매사업자 등의 세금 줄일 수 있는 방법에 대해서도 알아보세요.